Il decreto Sostegni bis della scorsa primavera (art. 64, dl 73/2021), aveva introdotto l’agevolazione consistente nell’esenzione da imposizione per le compravendita di una “prima casa” e per i relativi mutui stipulati dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022 da soggetti infra 36enni con Isee inferiore a 40mila euro annui. Con una circolare del 14 ottobre scorso l’agenzia delle Entrate ha fornito le proprie interpretazioni di questa normativa, che qui di seguito si riassumono.
I tributi abbuonati: nelle compravendite non imponibili a Iva (quelle tra privati) sono azzerate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Abolite anche l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per totali 320 euro.
Anche nelle compravendite imponibili a Iva (ad esempio acquisti dal costruttore), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate, mentre restano il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali (320 euro). L’Iva del 4% (applicabile in caso di acquisto “prima casa”) va pagata all’impresa venditrice, ma l’acquirente under 36 matura un credito d’imposta pari a quello dell’Iva versata, non richiedibile a rimborso ma che può comunque essere utilizzato per pagare imposte dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, o l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto o in compensazione nel modello F24. Nei mutui, l’agevolazione annulla l’imposta sostitutiva (altrimenti applicabile allo 0,25% all’importo erogato dalla banca) nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.
Il requisito dell’età. La legge concede il beneficio ai «soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato».
Isee entro 40mila euro. L’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), rapportato al numero dei componenti del nucleo familiare, alla data di stipula del contratto.
Isee corrente. Qualora ricorra una situazione di significativa variazione della situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare rispetto a quanto certificato nella Dsu “ordinaria” è consentito il ricorso all’Isee “corrente”: si tratta dei casi di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale.
Co-acquisto con over 36. Nel caso in cui un contribuente under 36 effettui un acquisto congiuntamente – in ipotesi, per il 50% – ad altro soggetto privo dei requisiti per avere l’agevolazione in commento (over 36 o già proprietario di una “prima casa”), l’agevolazione si applica su metà del valore imponibile.
Pertinenze e due unità. L’agevolazione è applicabile anche all’acquisto delle pertinenze, sia unitamente al bene “principale”, sia con atto separato. Se il contribuente compra (con lo stesso atto o con atti disgiunti) due unità abitative destinate a essere accorpate, l’agevolazione si applica all’acquisto di entrambe.
*presidente Solori
